Les droits et les obligations d'un locataire

En tant que locataire, vous avez des droits et obligations. Découvrez ici les règles qui vous protègent en votre qualité de locataire d'une habitation, et celles que vous devez respecter.

Lorsque vous louez une habitation comme résidence principale, le bail relève de la Loi sur les loyers. Les dispositions de cette loi sont contraignantes. Cela signifie que le bail doit respecter ces dispositions.

Loyer, PEB et attestations d'entretien

Avant même de signer le bail, vous avez, en tant que locataire, droit à des informations. Toute personne qui propose une habitation en location doit :

• mentionner le loyer et les charges communes ;
• présenter un certificat de performance énergétique (PEB) ;
• présenter les attestations d'entretien du chauffage central,  boiler, de la cheminée, etc.

Si le bail stipule que le locataire est tenu de soumettre certaines attestations sur une base périodique, vous pouvez, au début du contrat, demander d'obtenir les dernières attestations.

Convention écrite

Tout bail doit être conclu par écrit. La convention mentionne toutes les données relatives au bailleur et au locataire, et comporte une description succincte du bien loué. Non seulement des espaces loués, mais également du jardin, de l'abri de jardin, du garage et de la remise. Le contrat s'assortit également d'annexes légales. 

En bon état au début du bail

Le locataire a le droit, au début du bail, de prendre possession d'une habitation bien entretenue. Cela signifie que le bailleur doit procéder aux travaux de réparation et d'entretien nécessaires avant que le locataire ne s'installe dans l'habitation. Seules les habitations sûres, saines et habitables peuvent être louées.

Droit à un état des lieux

L'état des lieux, obligatoire, s'effectue lorsque l'habitation n'est pas occupée, ou pendant le premier mois de l'occupation. L'état des lieux est détaillé contradictoirement. Le locataire et le bailleur peuvent l'établir ensemble, ou désigner un expert indépendant. Chacune des deux parties paie alors la moitié des honoraires de l'expert.

À la fin de la période de location, l'état des lieux de sortie est comparé à l'état des lieux d'entrée. Il est pour chaque partie important de mentionner de manière détaillée tous les dommages dans l'état des lieux. Le locataire doit en effet restituer l'habitation dans le même état à la fin du contrat.

Si vous constatez des manquements lors de l'état des lieux, il est préférable de les notifier au bailleur par courrier recommandé. Vous l'inviterez également à remédier aux manquements dans un délai raisonnable.

Le locataire paie une garantie locataire

La garantie locative ne constitue pas une obligation légale mais est souvent stipulée dans le bail. La loi prévoit deux possibilités :

• Maximum deux mois de loyer, sur un compte bloqué au nom du locataire.
• Maximum trois mois de loyer, garantis par la banque, par le biais ou non d'un contrat standard entre un CPAS et une institution financière. Le locataire s'acquitte chaque mois de la garantie à la banque pendant la durée du bail, mais durant une période ne pouvant excéder trois ans.

Loyer mensuel

Bien entendu, le locataire doit s'acquitter de son loyer mensuel en temps et en heure. Dans le bail, le délai maximal pour le paiement du loyer est convenu entre le bailleur et le locataire. Vous pouvez négocier la date avec le bailleur afin qu'elle corresponde davantage à votre situation personnelle.

Suffisamment de mobilier et d'équipement ménager

Le locataire est tenu de placer suffisamment de mobilier et d'équipement ménager dans l'habitation. Ainsi, le propriétaire pourra procéder à une saisie si le locataire ne paie pas son loyer.

Devoir de notification des manquements

Si vous constatez certains manquements, faites-en part à votre bailleur dans les plus brefs délais, et de préférence par écrit. Le bailleur ne peut en effet remédier à des situations dont il n'a pas connaissance.

Permettre des travaux

En tant que locataire, vous êtes tenu de permettre la réalisation de travaux urgents. Il s'agit de travaux effectués dans le but de remédier à des problèmes qui, sans les travaux, pourraient provoquer davantage de dommages. Pour les travaux non urgents, le bailleur doit demander votre autorisation. Pensez par exemple au remplacement de la salle de bains alors que vous n'avez rien demandé. Il s'agit en effet d'une infraction à la jouissance paisible du bien loué.

Réparation de vices cachés

Si des vices cachés se manifestent pendant la durée du bail, le bailleur doit y remédier. Par vice caché, on peut par exemple entendre les plombs qui sautent à chaque fois que vous allumez votre machine à laver.

Le locataire maintient l'habitation en bon état

En tant que locataire, vous êtes tenu de maintenir l'habitation en bon état. Vous devez donc la nettoyer, la chauffer, l'aérer et procéder aux menus travaux d'entretien. Par exemple, en réparant un robinet qui fuit ou en remplaçant une ampoule. Vous devez soumettre chaque année (mazout) ou tous les deux ans (gaz naturel) vos appareils de chauffage à un entretien, lequel doit être réalisé par un technicien agréé. Vous trouverez une liste des techniciens agréés sur le site www.vea.be.

Notifier toute cohabitation au propriétaire

Si vous habitiez seul(e) et que vous allez vous marier ou vivre en cohabitation légale, il est préférable d'en informer le bailleur par écrit. Votre bailleur ne peut vous interdire de cohabiter ou de vous marier. Il ne peut pas non plus vous imposer sur cette base une augmentation du loyer. La sous-location est interdite sans l'accord du bailleur. La sous-location est souvent contraire aux prescriptions urbanistiques.

Dommages à l’habitation louée

En cas de dommages à l’habitationlouée, le locataire en est présumé responsable. C'est ce qu'on appelle la responsabilité locative. En tant que locataire, vous êtes également responsable des dommages à l'habitation causés par vos enfants, l'aide-ménagère, vos invités, etc.

Si vous pouvez prouver que vous n'avez commis aucune faute, vous ne serez pas tenu(e) pour responsable. Par exemple dans les cas suivants :

• un cas de force majeure (par ex. la foudre)
• une faute d'un tiers (par ex. effraction par des tiers)
• le mauvais état de l'habitation (par ex. un court-circuit)
• des dommages découlant uniquement de l'usure, de la vétusté ou d'un cas de force majeure.

Vous pouvez assurer cette responsabilité locative au moyen d'une assurance incendie. Une assurance incendie ne constitue pas une obligation légale, mais peut être une condition dans un bail. Près de 90 % des locataires disposent d'une assurance habitation.

Uniquement les dommages soudains et imprévisibles

Une assurance incendie indemnise uniquement les dommages soudains et imprévisibles dans une série de situations précises, comme les dégâts des eaux provoqués par une baignoire ou une douche, votre enfant qui brise une vitre en jouant ou les dommages découlant d'un incendie provoqué par une friteuse. Lors de discussions avec le bailleur à propos de votre responsabilité, vous pouvez compter sur les conseils de votre courtier.

Les dommages consécutifs à l'usure ne relèvent donc pas de l'assurance incendie. Pas plus que les éclaboussures de peinture sur le revêtement de sol, un bouton du four défectueux, des montants de porte qui se détachent, un plan de travail en marbre qui se brise, etc.

Dommages au mobilier

Une assurance incendie indemnise également les dommages au contenu de votre habitation de location, donc à vos meubles, vêtements, télévision. La cause doit ici également être soudaine et imprévisible, par exemple la foudre, un court-circuit, une fuite au niveau d'une canalisation de mazout ou la rupture d'un tuyau d'évacuation.

Abandon de recours

Parfois, les bailleurs intègrent une clause d'abandon de recours dans le bail. Cela signifie que l'assurance incendie du bailleur couvre tous les dommages au bâtiment proprement dit. Il n'a donc aucun recours contre vous, le locataire, même si vous êtes responsable. Mais même avec un abandon de recours, il est préférable de tout de même souscrire votre propre assurance incendie. Elle assurera en effet votre mobilier et votre responsabilité vis-à-vis de tiers. Par exemple, lorsqu'un incendie provoqué par vos objets personnels cause des dommages aux voisins.

Droit à une habitation inchangée

Pendant la location, le bailleur ne peut procéder à des travaux altérant l'apparence et la forme de l'habitation. Sans votre accord, il ne peut par exemple pas démolir le garage ni placer des panneaux solaires.

Adaptation du loyer

Le loyer peut être indexé chaque année, à moins que le bail ne l'interdise. Une révision du loyer peut intervenir au terme de chaque triennat. Tant le locataire que le bailleur peuvent demander une révision du loyer, mais uniquement entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration du triennat en cours. En l'absence d'accord, la question peut être soumise au juge de paix.

Affectation de l'habitation de location

Parfois, un bail stipule qu'une habitation ne peut servir qu'à des fins d'habitation. Dans le courant du bail, vous ne pouvez par exemple pas ouvrir un cabinet médical dans la maison de location ayant pour seule affectation celle de résidence principale.

Droit au respect de la vie privée

Sans votre accord, le bailleur n'est pas autorisé à pénétrer dans l'habitation de location. Le bailleur a cependant le droit de visiter la maison de location une fois par an, afin d'en vérifier l'état d'entretien. Il peut également se présenter pour effectuer des travaux urgents qui ne peuvent être postposés à la fin de la période de location. Il doit dans ce cas toujours prendre rendez-vous au préalable. Pour terminer, il peut également convenir avec vous de journées et heures de visite s'il souhaite vendre ou louer l'habitation. Il ne peut bien évidemment le faire que s'il a été mis un terme au bail.

Résiliation du bail par le locataire

Les baux de courte durée (c'est-à-dire de maximum 3 ans) ne peuvent être résiliés qu'à leur date d'expiration. Tant le bailleur que le locataire doivent respecter dans ce cas un délai de préavis de trois mois. Un bail de courte durée peut être reconduit une fois. La durée totale ne peut cependant jamais excéder trois ans. Si un bail de courte durée n'est pas résilié à sa date d'expiration, il est automatiquement converti en un bail de neuf ans prenant cours à la date de prise d'effet du bail initial.

Dans le cas d'un bail de neuf ans ou plus, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, moyennant le respect d'un préavis de trois mois.

L'indemnité de départ anticipé dépend du moment auquel le délai de préavis prend fin et du bail (a-t-il été enregistré avant la résiliation ?) :

• Pendant la première année : trois mois de loyer
• Pendant la deuxième année : deux mois de loyer
• Pendant la troisième année : un mois de loyer
• À partir de la quatrième année : aucune indemnité
• Si le bailleur n'a pas fait enregistrer le bail avant la notification de votre résiliation : aucune indemnité

Résiliation du bail par le bailleur

Dans le cas des baux de moins de trois ans, aucun préavis n'est possible. Dans le cas des baux de plus longue durée, un préavis peut être donné par le bailleur :

• à la fin de chaque triennat, moyennant le respect d'un préavis de six mois et le paiement d'une indemnité de neuf mois (premier triennat) ou six mois (à la fin de la sixième année) ;
• si le bailleur souhaite occuper personnellement le bien (ou permettre à un membre de sa famille de l'occuper), moyennant le respect d'un préavis de six mois. Le motif de la résiliation doit être concrétisé un an après l'arrivée à échéance du préavis et durer deux ans ;
• si le bailleur souhaite exécuter d'importants travaux, moyennant le respect d'un préavis de six mois, et seulement à la fin de chaque triennat. Les travaux doivent respecter plusieurs conditions. Ils doivent commencer dans les six mois à compter de la fin du délai de préavis et prendre fin dans les 24 mois.

Si le bailleur ne réalise pas les travaux dans les conditions et les délais prévus, le locataire a droit à une indemnité équivalant à 18 mois de loyer.

Si un bail de neuf ans n'est pas résilié à sa date d'expiration, il se poursuit aux mêmes conditions.

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